Die Grundsteuer wirkt wie eine Zahlung ohne Spielraum. Tatsächlich gibt es zwei Wege, sie zu reduzieren: den Erlass wegen Ertragsminderung und den Einspruch gegen die Bewertung selbst.
Erlass bei Ertragsminderung
Vermieter können einen teilweisen Erlass beantragen, wenn der Mietertrag erheblich hinter dem üblichen zurückbleibt und sie das nicht zu vertreten haben.
Typische Fälle: längerer Leerstand trotz nachweisbarer Vermietungsbemühungen, Mietausfall durch Zahlungsunfähigkeit des Mieters, Unbewohnbarkeit nach Wasser- oder Brandschaden, Sanierungsstillstand.
Gestaffelt wird nach Höhe der Minderung: Ab einer erheblichen Ertragsminderung wird ein Teil erlassen, bei vollständigem Ausfall entsprechend mehr. Die genauen Schwellen ergeben sich aus dem Grundsteuergesetz.
Die Frist, die niemand kennt
Der Antrag muss bis zum 31. März des Folgejahres gestellt werden. Diese Frist ist eine Ausschlussfrist — danach ist der Anspruch für das betreffende Jahr weg, unabhängig davon, wie berechtigt er war.
Zuständig ist die Gemeinde beziehungsweise das Steueramt der Stadt, nicht das Finanzamt.
Was du nachweisen musst
Bei Leerstand: Inserate, Maklerbeauftragung, Besichtigungsprotokolle. Es reicht nicht, dass die Wohnung leer stand — du musst zeigen, dass du dich ernsthaft um Vermietung bemüht hast.
Bei Mietausfall: Mahnungen, Kündigung, Titel oder Vollstreckungsversuche.
Bei Schäden: Gutachten, Fotos, Handwerkerrechnungen.
Der zweite Weg: Einspruch gegen die Bewertung
Unabhängig vom Erlass kann der Grundsteuerwertbescheid selbst falsch sein. Nach der Grundsteuerreform wurden sehr viele Bescheide auf Basis von Erklärungen erstellt, in denen sich Fehler eingeschlichen haben.
Häufige Fehler: falsche Wohnfläche, falsches Baujahr, nicht berücksichtigte Sanierungsstaus, falsche Grundstücksfläche, falsche Gebäudeart.
Gegen den Bescheid des Finanzamts läuft eine Einspruchsfrist von einem Monat. Wer diese verpasst hat, kann bei offensichtlichen Fehlern eine Fehlerberichtigung beantragen — dann wirkt die Korrektur meist erst für die Zukunft.
Härtefälle bei Selbstnutzern
Für selbst genutztes Eigentum gibt es keinen Erlass wegen Ertragsminderung, da kein Ertrag existiert. In besonderen Härtefällen kommt aber eine Stundung oder ein Erlass aus Billigkeitsgründen in Betracht — etwa bei schwerer Erkrankung oder unverschuldeter finanzieller Notlage.
Das ist eine Ermessensentscheidung der Gemeinde und muss begründet beantragt werden.
Praktisch
Prüfe deinen letzten Bescheid auf Wohnfläche und Baujahr — das sind die häufigsten Fehlerquellen. Und notiere dir den 31. März, falls du vermietest und im laufenden Jahr Ausfälle hattest.
